各镇人民政府，区级相关部门：

《德阳市罗江区商品住宅专项维修资金管理实施办法》已经区政府一届71次常务会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

德阳市罗江区人民政府办公室

2021年7月14日

德阳市罗江区商品住宅专项维修资金

管理实施办法

第一章 总 则

第一条为加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）《四川省物业管理条例》《四川省住宅专项维修资金管理细则》《德阳市物业管理条例》等法律、法规、规章的规定，结合德阳市罗江区（以下简称本区）实际，制定本实施办法。

第二条本区行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施办法。

本实施办法所称商品住宅专项维修资金(以下简称维修资金)，是指商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，专项用于维修、更新、改造的资金。

第三条本实施办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条区住建局会同区财政局对本行政区域内维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。

区住建局的维修资金管理机构（以下简称管理机构）负责维修资金的具体管理，并应当依法接受审计、监察等机构的审计监督。

第二章 维修资金交存

第六条商品住宅业主、商品住宅小区内的非住宅业主、商品住宅小区外与单幢住宅结构相连或者具有共有设施设备的非住宅业主，均应按规定交存维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积（购房合同签定的所购房屋预测绘建筑面积）交存维修资金，交存首期住宅专项维修资金的标准按照住宅建筑安装工程每平米造价5%交存。

商品住宅在签定《商品房买卖合同（预售）》备案前交存首次维修资金，尚未出售房屋的首次维修资金在开发企业办理首次登记前由开发建设单位代为交存，商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。

商品住宅的维修资金及产生的利息属于交存的业主所有。

第八条区住建局和区财政局应当按照财政部《关于进一步加强地方财政部门和预算单位资金存放管理的通知》等规定，在本行政区内选择1至2家商业银行作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，管理机构应当在选定的银行开设维修资金专户。

在维修资金专户中，应当建立维修资金收支明细账，以建筑区划为单位按幢立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。

第九条管理机构应当向购房者出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。在办理《商品房买卖合同》备案前，由购房者自行到维修资金管理专户银行交存，房地产开发企业、经纪机构等不得以任何形式向购房人代收维修资金。

管理机构应当按照财政机构的有关规定，负责维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，并接受财政部门的监督检查。

第十条开发建设单位与房屋购买人签订的购房合同中应载明购房人首次交存维修资金事项，未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十一条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交，续交后维修资金金额应不少于首期交存额。已成立业主委员会的，续交方案由业主委员会组织召开业主大会决定；未成立业主委员会的由物业所在地乡镇人民政府组织，经入住面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决续交方案。

业主委员会、属地乡镇人民政府应及时将续交方案告知业主，业主应当在收到通知后60日内续交。

业主委员会、属地乡镇人民政府应当向业主催交维修资金。

第三章 维修资金使用

第十二条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十三条商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

涉及整个物业区域内共用的，由该区域内全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及单幢或部分建筑物共用的，由其相关受益业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十四条需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案

1.业主委员会（未成立业主委员会的可由物业服务企业或者相关业主代表，下同）根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定维修资金使用方案。

2.维修资金使用方案的内容应包括：维修项目概况（含更新、改造理由、部位及内容），工程造价的预算情况，施工方案及实施时间，施工单位、施工合同的选择方式，工程验收及结算方式，维修资金的列支范围和分摊方式，办理维修资金使用手续的代理人（一般为业主委员会主任，未成立业主委员会的，应取得入住业主三分之二以上同意的物业服务企业或者相关业主代表）等。

（二）业主决策

1.维修资金使用方案经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区内明显位置进行公示，公示时间不少于7日。

2.业主委员会、相关业主或委托代理人将依法审议通过的维修资金使用方案、书面同意及公示等必要材料一并报管理机构审查备案，并同时抄报物业所在地乡镇人民政府。

（三）组织实施

1.确定施工单位。维修资金使用方案通过并经管理机构备案后，业主委员会、相关业主可自行或由其委托的代理人通过公开、公平、公正竞选方式确定维修施工单位。业主委员会、相关业主或委托代理人应与施工单位签订施工合同。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

2.工程款的预付。维修资金使用金额在3万元以下的，可在工程合同中约定施工单位按照合同完成施工后一次性支付其工程款。维修资金使用金额在3万元以上的，可在工程合同中约定工程预付资金，预付金额原则上不超过合同金额的30%。管理机构根据签定的施工合同书面通知专户管理银行划拨预付工程资金。

3.工程现场管理及签证。业主委员会、相关业主或其委托的代理人应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额3万元以上的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构代为现场签证。

（四）工程竣工验收

工程完工后，由业主委员会或其聘用的专业机构组织进行验收，验收合格后出具书面证明。

（五）工程竣工结算

工程竣工验收合格后，业主委员会、相关业主或委托代理人应及时与施工单位办理工程竣工结算手续，并向全体业主公布。

（六）维修资金的支付

1.维修资金划转业主大会管理前申请支付的，由业主委员会、相关业主或委托代理人持下列材料，向管理机构申请支付维修资金：

（1）使用维修资金申请;

（2）依法审议通过的使用方案；

（3）施工合同；

（4）验收合格证明；

（5）工程竣工结算书；

（6）委托办理维修资金使用事宜的委托书、办理人身份证及复印件。

2.申请预付工程款的材料为上述前三项材料。

3.管理机构收到申请后10个工作日内完成审核，审核同意的，书面通知专户管理银行从维修资金专户中划转至申请人提供账户。

（七）质量保修

维修施工合同应当约定工程质量保修条款。

维修工程质量按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定执行。建筑区划内共用部位、共用设施设备维修工程的质量保修内容和期限，须按《房屋建筑工程质量保修办法》等规定在维修施工合同中予与明确。

第十五条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，按照《中华人民共和国民法典》、《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发〔2014〕445号）等要求应急使用住宅专项维修资金：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

（七）其它需应急使用维修资金的情况。

业主委员会及相关责任人未按照规定实施维修和更新、改造的，物业所在地乡镇人民政府可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金专户账中列支。

第十六条紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的应按以下程序进行：

（一）告知。发生紧急情形时，业主委员会应当及时在物业管理区域内的显著位置，就维修资金用于应急维修情况进行公告。尚未成立业主委员会的，由业主委托物业服务企业代行公告；无物业服务企业提供服务的，由属地社区进行公告。

（二）报告。由业主委员会或相关业主立即将情况书面报告物业所在地乡镇人民政府。涉及电梯、消防设施等特种作业设施设备应及时向所属的行业主管部门报告。

（三）确认。相关部门收到报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，应予以确认。

（四）备案申请。业主委员会、相关业主或受委托的代理人向管理机构提出修资金应急使用备案申请，并提交以下资料：

1.社区或业委会对住宅应急维修必要性的确认证明（或多数业主认可维修的证明材料）；

2.承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质情况；

3.应急使用住宅专项维修资金使用方案；

4.应急维修工程预算书；

5.应急维修施工合同。

（五）备案。管理机构受理备案申请后，应在24小时内予以备案。

（六）施工单位的选择。由业主委员会、相关业主或受委托代理人按照公开、公平、公正的竞选方式择优选择有资质的施工维修单位。

（七）首次资金拨付。管理机构应在1个工作日内按规定向申请人划转资金。

（八）维修。住宅共用部位、共用设施设备维护改造，除物业所在地乡镇人民政府直接组织代修的外，其它情形的由应急使用维修资金的申请人组织实施。

（九）维修工程审价。应急维修工程竣工后，由申请人组织业主委员会、业主代表、物业服务企业、施工单位对维修工程进行验收，并由工程造价咨询机构出具审价报告。维修工程费用在3万元以上(含3万元）应直接委托注册造价工程师或有执业资格的造价员审核，审价费用计入当次维修资金预算并纳入结算开支。

（十）公告。申请人在应急维修工程完工后15日内在小区内公告维修相关情况，并留存公告影像资料：

1.施工维修单位编制的工程决算报告；

2.工程量清单计价与工程审价报告；

3.维修费用明细表；

4.其它相关资料。

（十一）维修资金余额拨付。维修工程竣工验收公告后，申请人持竣工验收报告、审价报告等资料申请拨付维修资金余额。

施工单位对实施的工程依法承担质量保证责任，保修期内出现质量问题的，应依法免费及时修复。

应急使用维修资金的过程中，业主委员会、相关业主及受委托代理人等应恪守职责，对不履职的或虚报维修范围、虚报工程量及预算的，维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，应依法承担相应的法律责任。

第十七条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（五）业主专有部分和自用设备的维修养护及更新费用，应由产权人自行承担。

第四章 维修资金的监督与管理

第十八条维修资金应存入专户管理，由管理机构统一代管。　　

第十九条维修资金自存入专户之日起，按照中国人民银行规定的利率计息，存款利息实行每季度结息。

管理机构代管专户的维修资金利率计算方式：按照人民银行规定基准利率上浮比例不低于30%。

第二十条除本办法规定的使用范围外,不得将维修资金出借,不得将维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用维修资金为单位和个人提供任何形式的质押、抵押等担保。

第二十一条维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程（含评估、咨询、监理等）费用的维修资金只能支付到申请人所提供账户中。

第二十二条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　第二十三条　房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金及利息返还业主；

（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴国库。

第二十四条管理机构应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

　　（二）发生列支的项目、使用情况；

　　（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

　　业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十五条专户管理银行应当每年至少一次向管理机构发送维修资金对账单。

　　管理机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第二十六条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计机构的审计监督。

　　第二十七条　维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章 法律责任

第二十八条单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。

第二十九条违反本办法规定，按照《住宅专项维修资金管理办法》等规定予以处理。

第六章 附 则

第三十条本办法由区住建局、区财政局负责解释。

第三十一条本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年。本办法实施前已办理商品房预售许可证的，其维修资金已交存和使用的，按照原规定执行；本办法实施后的续交标准及使用管理按本办法执行。

第三十二条本办法规定的内容与法律、法规、规章及上级规范性文件不一致的，以法律、法规、规章及上级规范性文件为准。